Header

Marktwaardebepaling aan de hand van gebruiksoppervlakte

 

Wat is de marktwaarde van een verhuurde woning? Voor iedere corporatie is het van belang dat zo nauwkeurig mogelijk te weten. Er is echter al jaren discussie over hoe die marktwaarde moet worden bepaald. Met regelgeving heeft de overheid daar een eind aan gemaakt.

Doel is dat vanaf 2019 de gebruiksoppervlakte van alle verhuurde woningen wordt vastgesteld volgens de NEN 2580-norm of volgens de Energie-Index. Tot die tijd wordt toegestaan dat gebruiksoppervlakten worden gehanteerd zoals bekend bij het kadaster (BAG) of meetgegevens voor de WOZ. Voor niet-zelfstandige wooneenheden geldt dat de gebruiksoppervlakte-informatie uit het WWS mag worden gebruikt.

De verandering heeft allemaal te maken met de nieuwe Woningwet van 2015. Daarin staat beschreven dat corporaties vanaf 2016 hun vastgoed voor de jaarrekening moeten waarderen op basis van ‘marktwaarde in verhuurde staat’. De taxaties die daarvoor nodig zijn kosten uiteraard geld. Om die kosten overzichtelijk te houden en te beperken, is een ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ opgesteld, waarin duidelijk staat omschreven welke ruimten van eengezinswoningen en appartementen bij de telling meegenomen moeten worden. Ook is er een stappenplan beschikbaar.

De gebruiksoppervlakte bepalen volgens NEN 2580 is nauwkeurig werk. Centraal staat de vraag welke ruimten wel en welke ruimten niet meegeteld moeten worden. Het Handboek is daar gelukkig duidelijk in.

Gesteld wordt dat alleen de gebruiksfuncties wonen en (inpandige) bergruimtes meegeteld moeten worden. Voor eengezinswoningen heb je het dan over alle ruimten achter de voordeur, plus aangebouwde bergingen (van binnenuit toegankelijk) en kelders en zolders die toegankelijk zijn via een vaste trap of vlizotrap. Voor appartementen geldt hetzelfde, dus ook alle ruimten achter de voordeur en inpandige bergingen die vanuit de woning toegankelijk zijn.

Ter verduidelijking: bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte worden niet meegerekend ruimten met een hoogte van minder dan 1,5 meter, het trapgat of vide met een oppervlakte van meer dan 4 m2, leidingschachten van meer dan 0,5 m2 en dragende binnenwanden.

Als alternatief geldt de gebruiksoppervlakte volgens de Energie-Index. Omdat voor het bepalen hiervan iets andere regels gelden, zal de oppervlakte in alle gevallen lager uitkomen en is dus ook de waarde van de woning lager.

Inspectrum is als inspectiebureau een specialist op het gebied van vastgoedinspecties. Het bepalen van de oppervlakte volgens NEN2580 kunnen wij voor u verzorgen. Neem voor meer informatie contact op met Ronald Jacobs van Inspectrum. Meer algemene informatie over de geldende regels is te vinden op de site www.woningwet2015.nl van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Andere interessante links: